随着房地产市场的低迷，开发商资金链断裂，陷入了债务危机。银行诉开发商的诉讼案件中通常会申请法院查封开发商开发的房产，购房人购买的房屋也因此被殃及。此时，购房人怎样才能维护自己的合法权利呢？我们通过一则案例来看一下：

【案例】

2016年10月，李先生与某开发商签订了《房屋认购协议》，协议明确约定了买受人、房屋坐落位置、建筑面积、房屋单价、房屋总价，房屋交付状况、付款方式，双方的其它权利义务及违约责任等。根据《房屋认购协议》，李先生一次性向开发商支付了购房款人民币380万元，由开发商出具了收据。

2019年8月小区房屋竣工，李先生办理了收房的相关手续，交纳了相关费用，并对涉案房屋进行装修。

2020年，李先生过户时，发现所购买的房屋已经被某法院查封。经了解，原来是开发商拖欠银行借款，银行起诉了开发商并申请法院查封了开发商已经向其设定抵押的房产。李先生随后向法院提出案外人执行异议，并提交了相关证据，请求法院解除对其购买房屋的查封，但法院受理后裁定驳回了李先生的请求。

后李先生提起了执行异议之诉。一审、二审法院经审理查明：李先生与开发商签订的认购协议，具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，可以认定为商品房买卖合同；银行转账记录、开发商开具的收据等足以证明李先生支付了全部购房款，超过法律规定的超过合同总价款的百分之五十。另查明，李先生名下没有其它可以用于居住的房屋。

根据查明的事实，法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及其它相关规定，认定李先生对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最终，法院判决不得执行李先生购买的的房屋。

【法律分析】

一、购房人对所购商品房排除另案执行的方式

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第二百三十四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

因此，如购房人像李先生一样，所购买的商品房因开发商和银行之间的诉讼纠纷而被查封，或者是因开发商和其他第三人之间的诉讼纠纷而被另案查封，购房人作为案外人，可以提出案外人执行异议，要求中止执行，解除对房屋的查封；如果执行异议被驳回的，案外人还可以提起执行异议之诉。

二、购房人对所购商品房排除另案执行的条件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第三百零九条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

因此，如拟排除所购房屋的另案执行，购房人需举证证明其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的如下三个条件：

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

所谓的“买卖合同”应做广义的解释，不管名称是“认购合同”、“认购协议”，也不管是否进行网签，只要具备当事人名称、商品房状况、房屋价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容即可认为是签订了书面买卖合同。

2、所购商品房系用于居住，且买受人／购房人名下无其他用于居住的房屋。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对买受人名下无其他居住房屋的行政区域范围没有做出明确规定，但九民会纪要第125条第2款进行了明确，“……‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。……”

3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。房款的支付方式可以是全款，贷款，也可以以借款、货款、工程款等款项抵购房款。

符合前述条件的，购房人通过前述方式获得生效的案外人执行异议裁定或者案外人执行异议之诉判决生效后，执行法院需解除对购房人所购房屋的查封。