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业务研究

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浅析国有资产房屋承租人优先承租权

时间:2022年07月14日

近期,笔者办案过程中遇到一起租赁合同纠纷:商业用房承租人拟行使优先承租权进行续租,但作为国有企业的出租方拟在续租时组织公开招标的案件;承租方认为公开招标续租损害其优先承租权。出租方主张国有资产理应以招投标形式招租。那么,二者之间是否存在矛盾?对国有资产应该如何主张优先承租权?本文中,笔者将结合法律规定和司法判例,就上述问题进行梳理,并与大家探讨。

要说明上述问题,首先要厘清优先承租权的基本规定及行使条件。

一、优先承租权的法律依据。

优先承租权是指在租赁期限届满时,承租人享有以同等条件优先承租该房屋的权利。《民法典》第七百三十四条规定:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。在《民法典》实施之前,该权利在司法实践中视为约定性权利,如租赁合同未对此作出约定的,法院通常不会支持承租人的主张;在《民法典》实施后,《民法典》第七百三十四条第二款将其列入法律条文中,从此有了法律的依据。

二、承租人优先承租权的行使

房屋租赁可能涉及商业用房、居住用房等多种情况。不同房屋优先承租权的行使既有共性,亦存差异。本文仅以商业用房为讨论对象。

第一,行使优先承租权的共性条件

承租人行使优先承租权需具备两方面的条件:租赁期限届满及以同等条件承租。

具体而言,“租赁期限届满”不光是一个时间概念,还包含两层基本意思:一是原房屋租赁合同有效,二是出租方在租赁期限届满后有继续出租房屋的意愿。即,承租人与出租人合法有效的租赁关系是承租人行使优先承租权的必然条件;如租赁合同无效,承租人则无法享有优先承租之权利。同时,根据《民法典合同编理解与适用(三)》的释义:“除国家政策性、保障性住房外,出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利,因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。”出租人如果没有继续出租房屋的意愿,承租人也将无从行使该优先承租之权利。

同等条件,《民法典合同编理解与适用(三)》认为,应结合《公司法司法解释(四)》和《物权法司法解释(一)》对股权优先购买权和共有人优先购买权法律规定“同等条件”的解释,综合合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等条件进行考量,并且,还应考虑租赁合同的特殊性,从租赁物的用法、用途等多方面对同等条件的界定进行充实。例如:北京市第二中级人民法院(2021)京02民终2444号案件在认定同等条件时,不仅从出租方与第三方的合同条件进行了考量,还从房屋的使用情况因素、绿色原则及经济因素进行了综合考量。该点值得我们在司法实践中予以注意。

第二,承租人优先承租权行使基本方式

优先承租权的基本行使方式是通知。出租人在租赁期限届满后有意继续出租的,应当在合理期限内通知承租人。承租人欲行使优先承租权的,也应当在收到出租人通知后的合理期限内通知出租人。上述通知,不光有合理期限的要求,还要求通知具有实质性内容,以尽到合理说明义务。

《民法典合同编理解与适用(三)》认为,如果承租人的优先承租权系附条件的形成权,则在条件成就时,承租人向出租人发出同意缔约之意思表示,即可认为租赁合同缔结。但无论如何定性,承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件,均是承租人主张优先承租权的前提。因此,出租人在租赁期限届满并有意愿出租房屋时,应当通过适当方式将此信息通知承租人,并给予承租人合理时间作出决定。

第三,承租人权利救济方式

如出租人违反《民法典》第七百三十四条第二款规定,未以合理方式通知承租人,或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租,直接与第三人签订租赁合同,侵害承租人的优先承租权。对于承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的,一般不予支持,除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在《民法典》第154条规定的情形。承租人可以选择请求出租人赔偿损失获得权利救济;也可在条件成就时请求法院判令按照出租人与第三人签订的《房屋租赁合同》的条件行使优先承租权。如北京市第二中级人民法院(2021)京02民终2444号案件中,承租方在租赁期限届满未腾退房屋,出租方将其诉诸法院,承租方在诉讼证据中获知出租方与第三方签署的《房屋租赁合同》的条件,承租方因此提起反诉,要求按此条件行使优先承租权。法院认定出租方未进行合理告知,对承租人反诉要求予以支持。

第四,国有资产房屋承租人优先承租权的行使

国有资产房屋租赁与一般房屋租赁的差异在于,国有资产的使用存在一个招投标程序,这是为规范国有资产管理,提高国有资产使用收益,促进国有资产保值增值,对国有资产公开招租提出的程序要求。那么,国有资产以招投标形式招租与优先承租权之间是否存在矛盾,国有资产房屋承租人应该如何行使优先承租权呢?

对于第一个问题,笔者认为,基于前文对优先承租权的基本分析,国有资产公开招租程序不但没有侵犯承租人优先承租权,反而一定程度上有利于承租人行使优先承租权。

一方面,优先承租权的行使以“同等条件”为前提,说明该权利的行使允许存在竞争。而作为国有资产的出租方,依照规定采用公开形式招租,其本身并不侵犯承租人对优先承租权的行使,承租人仍可按照流程参加公开的招租程序,行使其优先承租权。

另一方面,面对出租人相对强势的地位,承租人可以借助公开招投标程序了解招投标条件,并及时调整自身预期。同时,承租人可以通过审查招标文件内容是否违反法律法规之规定、公开招租活动中竞争对手是否存在违反公开招租程序等,对续租过程进行监督。笔者在办理相关案件时,比照《招投标法》以及相关法规规定,对出租方发布的招标文件进行审查,并查出多项违法违规之处。如招标文件涉嫌以不合理的条件限制或排斥潜在投标人,违反了《招标投标法》第18条的规定;招标人规定了最低投标限价,违反了《招标投标法实施条例》第二十七条之规定;投标人要求提交的保证金超过招标项目估算价的2%,违反了《招标投标法实施条例》第二十六条之规定等。

关于房屋承租人在公开招租活动中权利的行使,笔者认为,具体问题主要包括:

一是涉及到承租人是否需要参加出租人组织的公开招租活动。对此,司法实践中普遍认为承租人应当按照招租程序参与竟租,且判例中也确实存在承租人未参加公开招租活动,被认定丧失优先承租权的情形。

二是对承租人已参加公开招租活动,但在招租活动中未能评为最优竟租者,承租人能否直接提出以最优竟租者同等条件优先承租。该问题在司法实践中存有一定争议。笔者认为,公开招租活动虽需要兼顾出租方、竞租方等各方的利益,但承租人优先承租权制度的设立已明确承租人在同等条件下享有优先承租的权利。故,在一般情况下,承租人有权在公开招租活动中以最优竞租者的同等条件行使优先承租的权利。同时,笔者建议承租人在参加公开招租活动中明确表示其愿意以最优竟租者同等条件承租所涉房屋。

综上,承租人的优先承租权是《民法典》赋予的法定权利,出租人公开招租也是出租人享有的权利。只要双方合法合规行使各自权利,尽到合理注意义务,不但可以避免产生不必要的麻烦,反而可以推动续租流程的顺利进行。