建设工程价款优先受偿权是指建设工程施工合同中的承包人在发包人未依约支付工程价款时，依法享有的就其所施工的承包工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。这一制度的设立打破了债权平等原则，赋予承包人工程价款优先受偿的权利，在一定的程度上也保护了农民工的权益。当然承包人主张建设工程价款优先受偿权也是需要一定条件的，一般情况下需要满足四个条件：1、需签订合法有效的建设工程施工合同；2、工程质量经验收合格；3、需要在法定的期限内行使；4、建设工程是适合拍卖变卖。

建设工程价款优先受偿在《合同法》第二百八十六条中有所规定，《民法典》生效之后依旧保留了该条款。《民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的第35条至42条，构建了建设工程价款优先受偿权的体系规范。本文主要结合《民法典》相关司法解释及案例分析建设工程价款优先受偿权制度相关问题。

一、需承包人和发包人签订合法有效的建设工程施工合同

建设工程施工合同的签订需承包人与发包方在真实的意思表示下签订，需满足《民法典》、《中华人民共和国招投标法》、《建筑法》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的相关规定，需要满足主体资格合格、意思表示真实、内容的合法性、履行相应的程序性要件。例如：应当招标的工程未招标，若所签订的合同不符合程序要件时，一般会被认定为无效。对于一些承包人未取得建筑施企业资质或者超越资质等级签订的施工合同会被认定为无效。还有一些承包人非法转包签订的合同也会被认定为无效合同。

建设工程价款优先受偿权的行使主体一般情况下为与发包人签订施工合同的承包人，在实际施工合同的签订过程中会存在实际施工人与承包人不一致的情形。一般情况下实际施工人、分包人、勘察人、设计人、监理人不享有建设工程价款优先受偿的权。参考案例（2021）最高法民申5733号和（2019）最高法民申2755号，在这两个案例中法院认为案件涉及分包导致实际施工人与承包人不一致，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。根据物权法定原则，建设工程价款优先受偿权作为一种物权自然也要遵循给原则，必须由法律明确规定，而相关法律以及司法解释均明确限定建设工程价款优先受偿权的主体是建设工程的承包人，而非实际施工人。

二、工程质量经验收合格

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第三十八条“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。” 在建设工程已完工并经竣工验收，承包人自然可以主张建设工程价款优先受偿权。实践中有的工程并未经验收，但已经实际投入使用则可推断工程质量合格，承包人可以主张建设工程价款优先受偿权。参考案例：（2021）最高法民申7433号。工程质量是建设工程的底线，承包人无论向发包人主张何种权利都需要以工程质量验收合格为前提，若工程质量验收不合格，承包人自然无权主张工程价款，当然无法主张建设工程价款优先受偿权，故承包人行使建设工程价款优先受偿权应以工程质量合格为前提。

三、需要在法定的期限内行使

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”根据发承包双方签订的合同约定以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，应付款时间可按“约定之日-工程交付之日-承包人提交竣工结算文件之日-承包人起诉之日”的顺序确定。实践中有些工程尚未实际交付使用，但承包人已经提交竣工结算文件，承包人若以提交竣工结算文件为起算点需要满足一定条件，即承包人与发包人双方当事人对结算文件所载明的工程款均无异议，在此种情况之下，承包人才具备了根据确定的建设工程价款主张优先受偿权的条件。参考案例：（2021）最高法民申7245号。

四、建设工程是适合拍卖变卖

建设工程价款优先受偿权想要实现一般是通过建设工程折价、拍卖所得价款优先受偿，优先受偿的范围依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”来确定，

而建设工程折价、拍卖的前提又是按照法律规定和建设工程性质，其本身可以转让，按照工程的性质不宜折价拍卖的因无法流转，承包人不能将该工程折价或者拍卖，无法取得对价实现交换价值，承包人对此类不宜折价拍卖的建设工程不享有优先权。例如：国家重点工程、具有特定用途的工程等。

综上，建设工程价款优先受偿权需要满足一定条件才能够主张，承包人在主张权利的同时还需要受到优先受偿权的行权期间、工程质量是否合格、优先受偿权的行使方式范围等因素的限制。