“以房抵债”并非法律概念，一般是指在债务人无力偿还债务时，债权人与债务人之间通过签订以房抵债协议或者房屋买卖合同形式，房屋所有权人（债务人）将房屋所有权转让给债权人，从而代替原有的金钱偿还支付义务，达到清偿债务，实现债务消灭的目的。

在实践中，以房抵债的情况并不少见，如债权人与债务人未办理房屋过户登记手续，则对于通过“以房抵债”债权人来说，是否可以要求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称异议和复议规定）第28条和第29条的规定排除执行就是一个非常关键重要的问题，通过案例检索发现，在司法实践中，关于前述问题的裁判尺度不一，本文结合相关规定和案例对“以房抵债”能否排除强制执行相关法律问题进行分析梳理。

一、关于排除强制执行的相关规定

以房抵债中，债权人提出执行异议，要求排除强制执行，依据的基本都是《异议和复议规定》的第28条和第29条，其中，第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据前述规定，在法院执行过程中，如符合《异议和复议规定》的第28条和第29条的规定的，债权人有权提出异议，要求排除强制执行，并会获得法院的支持。就第28条、29条适用如发生竞合的，根据最高人民法院指导案例156号，最高人民法院认为，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形的，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

二、关于以房抵债在执行程序中能否排除强制执行问题

作为在实践中常见的一种以物抵债形式，既有债务人与债权人之间签订《以房抵债协议》，也有双方基于抵债目的签订《房屋买卖合同》。在实践中，会存在因为各种原因导致的以房抵债协议或房屋买卖合同签订后，但并未办理房屋过户登记手续，而债务人又被其他债权人申请执行，继而出现法院查封、处置仍登记在债务人名下的抵债房屋的情况。此时，为了维护自身合法权益，债权人往往会提起执行异议或者执行异议之诉，而以房抵债协议的效力能否排除人民法院的强制执行，在司法实践中法院裁判意见不尽相同，有的持支持态度，有的持不支持态度。

（一）不支持以房抵债协议排除执行---最高院的观点

最高院在(2022)最高法民再126号判决中认为“和丰公司与贾琼于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据”，同样，最高院在(2021)最高法民终969号判决认为“《执行异议和复议规定》第二十九条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是消灭王凤鹏与周刚强之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋……另，所涉金钱之债为普通债权，根据债的平等性原则，不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现”。

通过前述两个最高院的案例可以看出，最高院认定“以房抵债”不能排除强制执行的原因在于认为“以房抵债”是消灭金钱债务，而非《执行异议和复议规定》第28条规定的商品房买卖或者第29条规定的为居住购买房屋，也就是说， “以房抵债”协议在本质上是债权而非设定物权，基于此，从而判定不符合《执行异议和复议规定》的规定，不能排除强制执行。

（二）支持满足条件以房抵债协议排除执行---最高院的观点

前面虽然列明了最高院不支持以房抵债排除强制执行的观点，但是，最高院在(2019)最高法民终1693号判决中认定异议人对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，理由在于：最高院认定“异议人以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，异议人自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求”。

   除最高院的判决以外，各地方法院也支持符合一定条件下排除强制执行，例如2022年江苏省高院发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条第（3）款规定：“案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”

    通过前述最高院或者地方法院的规定可以看出，就“以房抵债”在符合一定条件下是可以适用《异议和复议规定》的规定排除法院的强制执行的。

三、小结

综合前述最高院的判决以及地方法院的规定，对于以房抵债是否能够排除强制执行问题，笔者认为，主要还是要结合以房抵债性质进行判断，如以房抵债协议目的是消灭债务（普通金钱债权），则该等以房抵债不能排除法院的强制执行；如以房抵债协议目的不仅仅是消灭债务，而是设定物权，即以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求的，则该等以房抵债在符合《异议和复议规定》规定的情况下是可以排除强制执行的。