【问题的提出】

某国企作为承租方承租国有房屋，租赁期限届满后，出租方拟通过公开招租方式确定承租方，作为原承租方的优先承租权如何行使，以保护原承租方权益是本文重点探讨的问题。

一、关于优先承租权的法律规定

《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这也是《民法典》实施后，优先承租权的明显变化，优先承租权由此上升为法定权利，无论是否在租赁合同中作出约定，承租人均可依据法律规定进行主张。

二、优先承租权的行使

（一）优先承租权的行使条件

根据《民法典》第七百三十四条的规定以及司法实践中的观点，优先承租权行使条件为：

1、存在合法有效的租赁合同

优先承租权的法律基础是出租方与承租方之间存在的合法有效的租赁关系，如该等基础不存在，优先承租权也就丧失了存在的基础。

2、租赁期届满后出租方继续出租房屋

虽然《民法典》并未明确将“出租方继续出租”规定在法条内容中，但是，作为出租房屋的所有权人或有权处分人，有权自主决定是否继续对外出租。如出租方没有继续出租意向的，承租方也无法主张行使优先承租权。司法实践中，法院也是坚持这种观点：

3、承租人以同等条件承租

基于《民法典》只是明确规定了“同等条件”，到底同等条件的认定标准是什么法律并没有进行明确的规定，司法实践中，对同等条件的认定标准考虑的因素包括合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等，有的法院还认为应当考虑租赁物的用法、用途以及出租的方式等条件。

（二）出租方在合理期限内通知承租方

（三）承租方在合理期限内主张行使优先承租权

《民法典》第七百三十四条并未对合理期限作出明确的规定，但是，《民法典》第七百二十六条第二款规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”，就优先承租权可以考虑参照适用。

三、关于国有房屋公开招租优先承租权行使

（一）公开招租程序并不侵犯承租人的优先承租权

为加强完善国有房屋等资产的管理，各地国资委出台相关政策，例如北京市人民政府国有资产监督管理委员会出台了《关于进一步规范市管企业京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理的通知》明确了三市管企业房屋公开招租的情况。公开招租重点是关注的程序，该程序并不会损害原承租人的优先承租权，承租人仍可以按照流程参加招租，行使优先承租权。司法实践中，法院对此也是持肯定的态度，详见下文(2022)苏0106民初7583号法院裁判观点。

（二）国有房屋出租，虽然依据国资委等对国有资产管理的要求，设置了公开招租程序，但就其他行使条件也一样要遵循，包括行使条件同等条件、出租方通知承租方参与竞租等。

（三）优先承租权的行使方式

既然设置了公开招租程序，作为享有优先承租权的原承租人也应当按照招租承租参与竞租，如承租人未参与竞租，在完成招租程序后提出愿意以同等条件优先承租，是否可能？针对该等问题，经案例检索，法院对此持否定态度，主要原因在于法院认为有损公开招租的程序性和公平性。

四、结语

国有房屋进行公开招租，是为了防止国有资产的流失，原承租人根据《民法典》的规定行使优先承租权，两者之间并不矛盾，为了维护自身权益，原承租人应该积极参与公开招租程序，利用程序进行监督，以免出现未参与程序从而丧失优先承租权的问题。