作为国内领军商业地产基金的法律服务顾问多年，笔者为北京、上海、深圳等是十几栋5A级商业地产、综合体提供法律服务多年，但随着近日市场低迷，商业地产的租赁纠纷案件高发，且目前该类案件特点较之前发生了明显变化，笔者现拟就新形势下的商业地产租赁纠纷案件分析、总结如下，以供参考。

一、           退租潮涌起

此前，商业地产租赁纠纷案件多是“真纠纷”，如对租赁房屋本身真不满意、对物业服务真不满意，基于租户确实真实体验，真实问题而发生的纠纷。而近年，商业地产租赁纠纷从真纠纷转为“假纠纷”，即租户本身对租赁房屋、物业服务本身并无任何不满或意见，但因为其经济情况不好，无法承担高额租金（需要转为其他较为便宜的租赁场地）或甚至关停导致租户找一些“理由”退租，甚至直接以经营不好为由单方解除租赁关系。

后者较前者，从纠纷的争议关键点和法院判决方向都有一些变化。如，前者“真纠纷”的争议关键点是“证明租户不满意之事实客观存在、此不满意之情况是否达到租赁合同解除的条件”。而后者“找一些理由退租甚至直接以经营不好为由单方解除租赁关系”租金纠纷案件，法院对此情况下的退租会倾向对方，以承租方搬离案涉租赁场地为由，判令租赁关系事实终止，审判重点偏向查明承租方搬离案涉租赁场地的时间为主要审理方向。

故从出租方角度，在诉讼角度，查明准备好承租方搬离的时间、搬离时的物业状态较为重要，如搬离时房屋状态是否满足房屋交付的需求，也是间接保护自己权益的方式。

二、减租潮不断

除了上面直接退租矛盾外，还有一种情况近日也高发，就是不退租但要求减租的情况。关于此问题，若合同无特殊约定，法律并没有赋予就经营状况不好而予以减租的权利。但目前很多商业地产的企业/个人租户面临难以经营维系，同时租赁市场租金大幅降低，如果现有承租物业不减租，租户企业/个人宁愿退租，且有选择更便宜租金的余地。此情况下，若僵硬的坚持不降低，可能面临租户流失的问题。对此，笔者建议除了采取传统的直接减租，也可以考虑灵活多变的变相减租，如延长租期的同时给予免租期，但同时该免租期分别分摊到后几年租期内，在按约支付一定租金的前提下方可享有免租，实现出租方留下了租户，还满足租户减轻负担之诉求。

三、如何从招租工作提前准备

如前分析，在目前经济低迷的背景下，笔者认为选择真正有经济实力，经营状况良好的租户，才是从根本降低将来纠纷风险的方法，同时及时发现经营不善的租户，相对与被动等待纠纷发生，也是主动积极的降低风险的措施，故对“如何选择优质租户？如何早发现不良租户?”，律师提供如下建议以供参考：

1. 在选择租户前，可以做简单的背景调查和业务调查；如签约前在国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）、企查查（https://www.qcc.com/）、天眼查（https://www.tianyancha.com/）、 国家文书裁判网（https://wenshu.court.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/）查询企业、法定代表人、主要人员的基本信息、投资方信息、涉诉情况等“背景调查”情况；此外，也可以了解承租方主营业务基本信息以判断是否符合经济发展、 社会需求，以实现“选择优质租户”的目标；

2. 在选择租户后，对于履约不正常的“非正常租户”提高预警，并提前作出合理安排（此“非正常租户”包含各种情形，如入住后不及时完成装修的、不及时支付租金、多次拖欠租金的、经营业务不太正规等。此类非正常租户将来发生无法正常租赁的概率极高，给公司造成的租金损失、法律风险、甚至物业安全风险），具体可有：

(1) 多走访自己的租户、尽量早发现问题、多发现问题、发现根本问题，同时无论何种问题，同步保存“发现”过程的全部记录，以供后期发生争议时使用；

(2) 当“非正常租户”已经发展成为“待解约租户”后，在解约程序启动前， 与律师交流沟通，除常见的“欠付租金”的解约理由外，是否还有其他解约理由（特别是因疫情背景下，出租方仅以欠付租金为由解约，面临的后果及责任较“非疫情期间”已发生变化，要求我们出租方尽可能多收集、整理解约理由，以实现疫情背景下，我们合理且合法解约之目标）；

(3)一旦启动解约程序，务必严格按照合同约定，实施解约步骤。