《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称“《执行异议之诉司法解释》”或“《解释》”）于2025年7月23日公开，自2025年7月24日起施行。这一新规酝酿多年，对于现行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等执行异议之诉制度进行了多方面的修改和增补，提供了新的制度供给。有鉴于此，本所律师（以下简称“我们”）结合近期办理执行异议之诉案件的实务经验，总结《执行异议之诉司法解释》若干要点如下。

一、《执行异议之诉司法解释》明确执行异议之诉中首先查封和轮候查封的关系

司法实践中，案外人经常遇到案涉财产被多个法院查封，即存在首次查封和若干轮候查封的情形。依据实务经验，由同一法院首次查封和轮候查封的案件，当事人一般仅需针对首次查封提起执行异议之诉，待执行异议之诉胜诉后，执行案件中止执行，案涉财产解除查封，轮候查封当然不生效。但是，如果遇到其他法院，特别是首封法院地域范围以外的异地法院进行轮候查封的情形，其他法院可能并不当然认可针对首次查封的执行异议之诉的判决结果，案外人可能需要再次提起新的执行异议和执行异议之诉，且可能承担败诉风险。

基于上述情况，《解释》第2条明确要求，在一起执行异议之诉案件中，一揽子统一解决首封和轮候查封关系，要求将全部轮候查封的第三人也列为第三人。将全部轮候查封的申请执行人也列为第三人是《解释》新创设的制度要求，目的在于将首封、轮候案件在一个案件中统一解决，保障各方当事人诉讼权利、一揽子解决争议减少当事人诉累，避免判决冲突、降低衍生诉讼，同时有效防范恶意串通、遏制虚假诉讼，例如被执行人联合案外人滥用执行异议之诉程序，阻挠案涉财产强制执行的情形。

需要注意的是，实践中案外人往往并不了解各申请执行人（尤其是自然人）的详细信息，如住所地、联系方式等，需要通过调取不动产登记档案、与各法院执行法官沟通等方式了解情况，实践中如何在诉状中列明第三人信息，尚有待观察。

二、《执行异议之诉司法解释》关于一般不动产买受人的权利保护

金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议与复议规定》”）第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

《解释》第14条规定，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。由此可见，《解释》对于《执行异议与复议规定》设定的条件并未做实质修改。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）中，最高人民法院认为，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

本次《解释》第16条进一步列举了若干项非因案外人原因未办理过户的情形：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。

我们认为，以上列举式条件是基于近年来司法实践和全国各地法院对于执行异议之诉所制定指导意见的总结。例如，2011年7月28日施行的《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》就指出，“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错，而且，在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛。《解释》所明确的列举式要件进一步明确了对不动产实际买受人的保护情况，对于案外实际权利人而言属于利好消息。

三、《执行异议之诉司法解释》关于商品房消费者的权利保护

实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。

对此，《执行异议和复议规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

最高人民法院在《九民纪要》中指出，问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

基于上述，《解释》对《执行异议和复议规定》第29条进行了修订：《解释》第11条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

由此可见，一方面最高院将“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一要求删去，又将“用于居住”的措辞限缩为“满足家庭居住生活需要”，并在《答记者问》中明确“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况，另一方面，从支付超过50%款项要求其支付房屋全款，以保障开发商的责任财产。我们理解，相较于原有《执行异议与复议规定》的制度安排，《解释》更倾向于保护家庭住房（包括家庭唯一住房和第二套改善性住房），以实质性保护商品房消费者的居住权、生存权。

除上述变化外，《解释》还对执行异议之诉的管辖、执行异议之诉中另外提起确权或给付请求的合并审理、其他类型民事权益排除强制执行、虚假诉讼妨碍依法执行的法律责任等重要内容进行了增补和修订，对于执行异议之诉案件办理、保护民事主体的合法财产权益，具有重要现实意义。 

（注：本文不代表作者及中永律师事务所的法律意见或咨询建议。如您需要法律意见或其他专家意见，应该向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。）