首先，侯濛律师为大家介绍了执行异议案件的两种常见场景：

（1）首先，当事人在历经千辛万苦取得胜诉结果后，执行程序往往才是“万里长征第一步”，或是案件胜诉的“最后一公里”。从财产申请执行人的角度而言，在强制执行财产的过程中，会遇到各种各样的挑战，其中典型情况之一即为案外人针对被执行财产提起的执行异议和的后续的执行异议之诉。

（2）其次，如果换个角度来看，从财产实际权利人的角度，实际权利人的财产，由于登记在外观上的权利人名下，因为种种原因，并未登记或者过户到自身的名下，就被法院查封和执行。此时，权利人为维护自身利益，可以提起执行异议和执行异议之诉，以维护自身合法权益。

案件A—进攻案例：当事人作为房产的实际权利人，发起进攻：当事人为实际买受人，与房地产开发商签订了房屋买卖合同，并办理了网签备案，支付了房屋全款，实际取得房屋占有，后在办理过户过程中才发现，房屋被法院查封，无法办理过户登记手续。

案件B—防守案例：该案中，当事人诉中保全了被执行人名下房产，后案件进入执行程序，执行过程中，案外人作为租赁权人提起执行异议，主张房产存在20年租赁权，主张排除强制执行。

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为解决上述两个问题，侯濛律师首先为与会者简要梳理了执行异议的主要法律法规：

▶《民事诉讼法》

▶《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

▶《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

▶《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（“《执行异议司法解释》”）

▶各个地方各地高院出台的指导性意见，如《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》

侯濛律师首先介绍了对于案例A—进攻案件的应对之道：首先，需注意执行异议制度对于不动产买受人的保护进行了区分，分为一般不动产买受人和商品房消费者买受人两种，对一般不动产买受人的保护规则与对商品房消费者的保护规则不尽相同。对于一般不动产买受人，保护要件有四项：查封前签署合同、占有、交付全款、对于未办过户无过错；而对于商品房消费者，出于对商品房消费者居住权的优先保护，其保护要件有四项：房屋需为开发商一手房、查封前签署合同、交付50%或以上房款、房屋需为买受人名下唯一住房（《执行异议司法解释》取消了唯一房屋的要求，改为满足家庭居住需求，且必须支付全款）。可见，对于商品房消费者保护的门槛相对较低。侯濛律师建议结合个案的具体情况，选取合适的法律条款进行维权。

同时，依据2025年7月刚刚生效的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人还可考虑将案涉房屋的轮候查封人，将其追加为第三人，以及同时提出确权或者配合过户的诉讼请求，将各个案件“一揽子”解决，统一裁判结果。

接下来，侯濛律师对案例B—防守案例进行了介绍。执行异议制度与“买卖不破租赁”基本制度一脉相承，认为查封前形成的租赁，可以导致“带租拍卖”甚至中止执行，势必影响申请执行人的权益，但前提是租赁必须为真实。虽然执行异议相关法律规定相对简要，仅审查承租人是否交付租金和合法占有两个要件，但司法实践中法院往往会综合各种因素，考量租赁是否符合常理，是否存在出租人和承租人恶意串通的情形。侯濛律师建议，涉及租赁的执行异议案件中，需关注①租金的支付时间是否在法院查封之后；②租赁的期限是否过长；③水、电、网费、暖气费、物业费等费用的支付频率，以及④租金支付账户的资金来源，抓住潜藏的串通规避执行证据。

最后，侯濛律师指出，新旧法律仍然在衔接中，仍有部分问题未能得到解答，有待司法实践的发展。比如，执行异议程序结束后，执行异议之诉进行过程中，如果出现了新的轮候查封人，能否加入执行异议之诉程序，存在争议，因为新的轮候查封人并未在执行异议前置程序提出答辩。目前，针对《执行异议司法解释》的应用，最高人民法院发布了6件典型案例。各级法院在实践中如何具体应用，可能还需要通过后续发布的典型案例或进一步的审判指导来细化。

专家点评：

中永合肥分所合伙人胡海军律师指出策略上，办理执行异议案件需精准选择法律路径，明确适用一般不动产买受人还是商品房买受人的保护要件。证据方面，要注重核查证据的真实性，如面对虚假租赁时，可通过追踪资金流向等方式揭穿假象。程序上，律师应主动作为，不仅是法律专家，更要成为策略制定者和程序设计师，通过建设性方案掌握主动权。胡律师强调，执行异议案件中，细节决定成败，需全面把控法律适用、证据链条和程序流程，才能有效维护当事人的合法权益。