当前经济形势下，企业经营承压、个人收入波动导致在房屋租赁市场“承租方退租”现象频发，出租方面临租金损失、房屋损毁等风险显著上升。

笔者作为多家国内和国外多家领军性商业地产基金法律顾问，拟结合多年房屋租赁工作经验，从法律视角阐述“承租方退租”的风险点，并提供应对方法和建议，以供出租方维护权益。

一、   观察承租方的退租行为、分析退租原因是采取合适应对方法的前提

经济下行期的承租方退租与正常期的承租方退租两者之间最大的不同，就是前者承租人退租的实质原因就是“租金支付能力降低”，笔者认为该降低还须细分，具体可分为3个等级，第1等级是：确实资金缺乏，企业面临关门停业，现在和将来均无力支付租金；第2等级是：资金在一定程度上发生紧张，如企业尚在经营，但无力承受现有“高额”租金，需要搬离到其他价格较为低廉的区域继续经营；第3等级是：经济形势不好，可以支付租金但不想按现有“金额”支付，希望减免租金，降低成本。

上面3个不同等级的退租原因，对应的退租行为各自稍有不同。如第1等级的退租承租方常常以自行悄悄搬离撤场的行为实现退租、第2等级的退租承租方一般会先协商减免租金，但若协商未果，也以无声或提前通知方式搬去新地址、第3等级的退租承租方往往是先找各种借口、情况“挑刺”，如以出租物有各种“问题、毛病”、出租方有未履行/履行不完全的行为等为由，暂停支付租金，后续再提出减免租金之诉求，实现其减免租金之目的。

笔者认为出租人若能及早的观察、分析承租人的退租行为，进而分析出其理由，有助于作出恰当的应对方式。

如对于第1等级的退租承租方，出租方应当方式应当是尽快收回租赁房屋并再行出租，止损是核心。对于第2等级的退租承租方，可以适当考虑协商，若协商未果可在适当时间考虑租赁房屋收回。对于第3等级的退租承租方，出租方首先要内部核查和判断承租方所提出的各种“问题、毛病”是否存在？如存在，影响如何？在此基础上，考虑自身是否可以接受减免租金？以及减免程度。

除讨论上述不同承租方的退租行为、退租原因以及相应应对方式，笔者还拟从承租方退租时，出租方面临的三大法律风险、及应对策略继续阐述承租方退租问题。

二、   出租方面临的三大法律风险

（一）租金损失风险：违约成本与实际损失失衡

鉴于退租中承租方往往存在欠付租金的情况，导致出租方面临双重损失。一方面，合同约定的违约金可能无法覆盖实际损失——如约定违约金为3个月租金，而现在经济下行房屋空置5、6个月及重新招租的中介费，将形成明显损失缺口。另一方面，部分承租人利用“违约金过高可调整”规则，主张降低赔偿金额，法院通常会以“损失填平”为原则，对超过实际损失50%的违约金予以调减。

（二）房屋权益风险：损毁追责与交接争议突出

退租环节的房屋损毁纠纷占比居高不下。广州南沙区曾出现租客“毁坏式”退租案例，导致房屋墙地面、设施严重受损，出租方虽最终胜诉获赔9万元，但出租方耗时耗力。更常见的是隐性争议：承租人退租后，出租方发现墙面地面破坏、设备损坏，却因缺乏入住时的详细交接记录，难以证明损毁系承租人所致。同时，承租人遗留物品处理不当也可能引发侵权风险，如擅自处置物品可能被诉赔偿。

（三）程序瑕疵风险：维权因证据不足陷入被动

许多出租方因操作不规范丧失维权主动权。例如，合同约定出租方有租金催告义务，出租方仅口头催告租客却未留存凭证，起诉时无法证明已履行催告义务；未签订书面租赁合同，导致租金标准、租期等核心条款无据可查；虽有发生过所提供设备设施的故障，已经及时维修，但却没有保存维修完毕的证据；面对承租人提前解约，未及时书面明确异议，被认定为默认解约合意。

三、出租方的法律应对策略

（一）签约阶段：以完善条款筑牢风险防线

合同是维权的基础，核心条款需精准细化。一是明确违约责任，但笔者现有在北京范围内法院诉讼经验来看，法院支持退租下的赔偿范围基本在3~6个月的月租金范围内，除此之外，对于出租人主张的中介费损失、免租期损失，法院方面认为前述3~6个月的月租金赔偿款已经可以囊括，故一般对中介方损失、免租期损失不予支持，但对于若合同约定交还房屋时须恢复原状而承租方未恢复的，则对于出租方的恢复费用，法院一般予以支持。二是细化房屋交接条款，列明房屋现状、设施清单及完好标准，双方签字确认，为后续损毁追责提供依据。三是明确争议解决方式，选择“房屋所在地法院诉讼”或明确仲裁机构，尤其对于特别地区要特别考虑，如以北京的海淀区和朝阳区为例，该两地法院诉讼案件量大，可能存在审理期限超期严重的问题，对于该地区可适当考虑仲裁，或者若选择诉讼的，也可考虑是否要采取财产保全程序，以免审理期限过长，承租方经济情况恶化，将来无法履行判决。

（二）履约阶段：主动管理与证据留存并重

日常管理中需强化证据意识。针对租金支付，通过银行转账、微信转账等可追溯方式收取，每月租金到期前主动提醒，逾期后立即发送书面催告通知，注明拖欠金额、支付期限，保留快递回执或短信、邮件送达记录。针对房屋状况，定期巡检并拍照留存，发现轻微损毁及时与承租人沟通，形成书面确认记录。若承租人提出提前解约，立即书面回复明确异议，要求继续履行合同，并固定其违约意向的证据。

（三）纠纷阶段：依法维权与减损义务并行

纠纷发生后需分场景精准应对。若承租人拖欠租金，需要了解拖欠的原因和承租人的履约能力，若确无履约可能，及时依据合同约定或《民法典》第七百二十二条[1]主张解除合同。在解除后，依据合同约定的房屋交还时间，或给于适当撤场时间书面通知承租人限期搬离。若承租人提前退租，应在解约后立即启动招租程序，多渠道发布信息并留存记录，以证明已履行减损义务，以免违背《民法典》第五百九十一条[2]的减损原则。面对房屋损毁，可先主张对方修复，如对方不予修复的，出租方可主张维修费。不建议擅自扣留承租人财物，可通过暂扣押金抵扣损失，必要时符合法定留置权构成要件的前提下，但需妥善保管财物。

三、结语

经济下行期的退租纠纷应对，核心在于“预防为先、依法维权”。出租方需以完善的合同条款构建基础，以规范的履约管理留存证据，以积极的减损措施控制损失，在维护自身权益的同时遵循法律规定。唯有将法律思维贯穿租赁全流程，才能在纠纷中占据主动，有效降低经济损失，保障租赁关系的稳定有序。 

 注：

[1]《民法典》

第七百二十二条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

[2]《民法典》第五百九十一条

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。