1．购房者已经支付全部购房款，则可以享有继续履行合同或解除合同的权利，购房者可以要求房地产企业履行已经建成的房屋进行交付并协助办理所有权转移登记义务，且该行为不构成无效的个别清偿。

首先，在购房合同中，购房者已经付清全款，业主可以选择要求申请破产的房地产公司继续履行合同，协助办理房屋产权证。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。但是在购房人已缴纳全部购房款的情形下，购房人已经履行了合同的主要义务，不属于“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形，故管理人无权决定解除合同。购房人要求合同继续履行的，管理人或破产公司应当配合购房人交付房屋并办理房屋过户登记。

其次，由于该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此交付房屋并办理所有权变更登记的义务并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

2.房地产企业破产案件中，购房人要求解除合同，则房地产公司返还购房款的债权，属于破产债权，且为优先债权。

购房者支付全部购房款后，如因房地产企业方原因，导致无法办理产权证书或延期办理，购房者可要求解除合同并返还购房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复明确确认了购房者享有工程价款优先受偿权之上的优先权。

此外，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)中，“房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权”对该批复的观点再次予以明确。

故根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对作为出卖人的房地产企业享有债权，并且应按照购房消费者、建筑工程的承包人、抵押权人的顺序享有优先权。

对于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“消费者”如何定义，在批复文件中未予以明确，但根据在司法实践中，如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十三条规定，“对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定，即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人”因此，对于批复中享有优先权的“消费者”，需要满足以下三个条件：一是个人消费者，二是购房应是直接用于满足其生活居住需要而非用于经营，三是已交付购买商品房的全部或者大部分款项。（如曾福明与重庆市永祥房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书，重庆市永川区人民法院，2016渝0118民初9042号）

3.缴纳契税、维修基金属于“准购房款”，购房者要求返还契税、维修基金的债权应属于优先债权

维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。即交房时，也主要以支付首期专项维修资金（即房屋维修基金）为前提，开发建设单位才能够交房。

根据《契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

因此依法向行政主管机关缴纳契税、维修基金是购房人办理房屋不动产权登记的法定义务。未交纳公共维修基金、契税的，无法办理房屋产权证书。维修基金、契税本应缴纳给第三方主体，但在实践中通常是将上述办证所需费用通过购房合同、口头约定等方式交给房地产公司，由房地产公司代购房人办理产权证的系列事宜。

由于缴纳契税、维修基金系购房人办理房屋产权证书的必备条件，且购房者将契税、维修基金同购房款一并支付给房地产公司，两者具有密切的相关性，都是为了履行购房者的义务，因此契税、维修基金虽然不是狭义的“购房款”，但是却是购房者广义上的“购房义务”，故可以其视为“准购房款”。

对于破产案件中，对于购房者要求返还缴纳的契税、维修基金债权的性质，并无明确的规定。但在目前的司法实践和判例中（黔西县人民法院（2018）黔0522民初4321号民事判决书、益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第1327号民事判决书），破产管理人和人民法院均将购房者支付购房款、契税、维修基金确认为优先受偿权。

4.购房人不属于消费者的情形下，视其已支付的购房款分情况处理。

当购房人不符合上述关于消费者定义的情形下，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条已无法对购房人适用，此种情形下购房人无法依据此批复主张优先受偿权。

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：下列财产不属于破产财产：

（一） 债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；

（二） 抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；

（三） 担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；

（四） 依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；

（五） 特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；

（六） 尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；

（七） 债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（八） 所有权专属于国家且不得转让的财产；

（九） 破产企业工会所有的财产。

但最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条规定：下列财产不应认定为债务人财产:

（一） 债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二） 债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（三） 所有权专属于国家且不得转让的财产；

（四） 其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

上述规定对哪些情形不属于破产财产有不同的规定。但浙江省高级人民法院作出的宁波东来日盛置业有限公司、何毅诚与破产有关的纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2016）浙民申3380号）中认为，二者均是对不属于破产财产的规定，两者并不矛盾。此外，北京市高级人民法院作出的北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷二审民事判决书也再次确认二者规定并不抵触。

故当购房者不属于消费者的情形下，如已支付购房全款，则可依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》主张房屋不属于破产财产，要求继续履行购房合同。此种情形下管理人或破产企业仍应当配合其办理过户手续。但如果购房者不属于消费者，同时未支付购房全款，则其已支付的购房款及契税、维修基金等，无适用优先债权的法律依据，只能定性为普通债权。

购房人的购房款、契税、维修基金等是否为优先债权分为以下几种情形：

1.购房人符合消费者定义的情形下，无论其主张要求继续履行合同或者要求退还房款，其债权均应以优先债权处理；

2.购房人不符合消费者定义的情形下，如其已支付购房全款，则其无论主张要求继续履行合同或者要求退还房款，其债权仍应以优先债权处理；

3.购房人既不符合消费者定义，又未支付购房全款，则其债权应以普通债权处理。

4.如房地产开发商存在多收办理证件费用的情形，由于多收的费用不属于办理证件的实际支出费用，无法定性为“准购房款”，故多收部分应定性为普通债权为宜。