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业务研究

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如何认定购房者在房地产企业破产中的优先债权

时间:2019年07月29日

破产,是指债务人因不能偿还债务,或者债务人已资不抵债,由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。一般来说,破产是在特殊情况下运用的一种偿债程序,其目的是在债务人剩余财产范围内,使各债权人的债务得到公平受偿。

在破产程序中,债权人的债权被分为优先债权和一般债权,其主要区别在于优先债权先于一般债权受到清偿。在房地产企业破产中,如购房人已支付完大部分或者全部房款,并向房地产企业支付了契税、维修基金等办证费用,此时购房者的债权能否被认定为优先债权,关乎购房者的切实利益。本文将对此问题进行探讨。

一、法律分析

1.购房者已经支付全部购房款,则可以享有继续履行合同或解除合同的权利,购房者可以要求房地产企业履行已经建成的房屋进行交付并协助办理所有权转移登记义务,且该行为不构成无效的个别清偿。

首先,在购房合同中,购房者已经付清全款,业主可以选择要求申请破产的房地产公司继续履行合同,协助办理房屋产权证。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。但是在购房人已缴纳全部购房款的情形下,购房人已经履行了合同的主要义务,不属于“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形,故管理人无权决定解除合同。购房人要求合同继续履行的,管理人或破产公司应当配合购房人交付房屋并办理房屋过户登记。

其次,由于该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,因此交付房屋并办理所有权变更登记的义务并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

2.房地产企业破产案件中,购房人要求解除合同,则房地产公司返还购房款的债权,属于破产债权,且为优先债权。

购房者支付全部购房款后,如因房地产企业方原因,导致无法办理产权证书或延期办理,购房者可要求解除合同并返还购房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复明确确认了购房者享有工程价款优先受偿权之上的优先权。

此外,最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)中,“房屋买受人的权利,优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权”对该批复的观点再次予以明确。

故根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神,交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,消费者就所购商品房对作为出卖人的房地产企业享有债权,并且应按照购房消费者、建筑工程的承包人、抵押权人的顺序享有优先权。

对于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“消费者”如何定义,在批复文件中未予以明确,但根据在司法实践中,如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十三条规定,“对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者,应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定,即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人”因此,对于批复中享有优先权的“消费者”,需要满足以下三个条件:一是个人消费者,二是购房应是直接用于满足其生活居住需要而非用于经营,三是已交付购买商品房的全部或者大部分款项。(如曾福明与重庆市永祥房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书,重庆市永川区人民法院,2016渝0118民初9042号)

3.缴纳契税、维修基金属于“准购房款”,购房者要求返还契税、维修基金的债权应属于优先债权

维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定:未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。即交房时,也主要以支付首期专项维修资金(即房屋维修基金)为前提,开发建设单位才能够交房。

根据《契税暂行条例》第十一条规定,纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

因此依法向行政主管机关缴纳契税、维修基金是购房人办理房屋不动产权登记的法定义务。未交纳公共维修基金、契税的,无法办理房屋产权证书。维修基金、契税本应缴纳给第三方主体,但在实践中通常是将上述办证所需费用通过购房合同、口头约定等方式交给房地产公司,由房地产公司代购房人办理产权证的系列事宜。

由于缴纳契税、维修基金系购房人办理房屋产权证书的必备条件,且购房者将契税、维修基金同购房款一并支付给房地产公司,两者具有密切的相关性,都是为了履行购房者的义务,因此契税、维修基金虽然不是狭义的“购房款”,但是却是购房者广义上的“购房义务”,故可以其视为“准购房款”。

对于破产案件中,对于购房者要求返还缴纳的契税、维修基金债权的性质,并无明确的规定。但在目前的司法实践和判例中(黔西县人民法院(2018)黔0522民初4321号民事判决书、益阳市赫山区人民法院(2015)益赫民二初字第1327号民事判决书),破产管理人和人民法院均将购房者支付购房款、契税、维修基金确认为优先受偿权。

4.购房人不属于消费者的情形下,视其已支付的购房款分情况处理。

当购房人不符合上述关于消费者定义的情形下,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条已无法对购房人适用,此种情形下购房人无法依据此批复主张优先受偿权。

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定:下列财产不属于破产财产:

(一) 债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;

(二) 抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;

(三) 担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;

(四) 依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;

(五) 特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;

(六) 尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;

(七) 债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;

(八) 所有权专属于国家且不得转让的财产;

(九) 破产企业工会所有的财产。

但最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)第二条规定:下列财产不应认定为债务人财产:

(一) 债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;

(二) 债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;

(三) 所有权专属于国家且不得转让的财产;

(四) 其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

上述规定对哪些情形不属于破产财产有不同的规定。但浙江省高级人民法院作出的宁波东来日盛置业有限公司、何毅诚与破产有关的纠纷再审审查与审判监督民事裁定书((2016)浙民申3380号)中认为,二者均是对不属于破产财产的规定,两者并不矛盾。此外,北京市高级人民法院作出的北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷二审民事判决书也再次确认二者规定并不抵触。

故当购房者不属于消费者的情形下,如已支付购房全款,则可依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》主张房屋不属于破产财产,要求继续履行购房合同。此种情形下管理人或破产企业仍应当配合其办理过户手续。但如果购房者不属于消费者,同时未支付购房全款,则其已支付的购房款及契税、维修基金等,无适用优先债权的法律依据,只能定性为普通债权。

二、结论

购房人的购房款、契税、维修基金等是否为优先债权分为以下几种情形:

1.购房人符合消费者定义的情形下,无论其主张要求继续履行合同或者要求退还房款,其债权均应以优先债权处理;

2.购房人不符合消费者定义的情形下,如其已支付购房全款,则其无论主张要求继续履行合同或者要求退还房款,其债权仍应以优先债权处理;

3.购房人既不符合消费者定义,又未支付购房全款,则其债权应以普通债权处理。

4.如房地产开发商存在多收办理证件费用的情形,由于多收的费用不属于办理证件的实际支出费用,无法定性为“准购房款”,故多收部分应定性为普通债权为宜。

附:相关案例

1.原告曹放远与被告益阳天业房地产投资开发有限公司破产债权确认纠纷发回重审一案一审民事判决书

审理法院:益阳市赫山区人民法院       

案号:(2017)湘0903民初2090号

案情简介:2011年3月19日,原告曹放远与被告益阳天业公司签订碧波豪苑商品房预(销)售合同,合同约定原告以259500元购买被告在建的第6幢27层01号商品房。现被告已进入破产清算程序,在原告向被告诉讼代表人申报债权后,多次要求被告诉讼代表人按照法律规定将原告债权列为优先受偿范围,但均被拒绝。

法院认为:根据企业破产法的规定,被告进入破产程序后,管理人未通知履行的合同视为已经解除,因合同解除所产生的损害赔偿请求权可以申报债权。原告已向被告支付了全部购房款及维修基金、契税,原告主张的277146元债权符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条的规定,属于优先债权。故法院对原告的诉讼请求予以支持。

判决:原告购房款及维修基金、契税等费用为优先债权。

2.北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审民事裁定书

审理法院:最高人民法院                

案号:(2015)民申字第1158号

案情简介:北京市高院作出的北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷二审民事判决书,认为:原审法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项的规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。确认诉争的7C号房屋,虽然尚未转移占有,但杨飞已经支付了全部房款,应不属于债务人财产的认定并无不当。原审法院确认7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下,但英嘉公司负有向杨飞转移所有权的义务。同时认定鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实,杨飞起诉要求确认7C号房屋归其所有,英嘉公司配合其行使取回权,将7C号房屋的所有权登记到杨飞名下的判决亦无不妥。且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》并不抵触,《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项亦未被相关法条予以废止。故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条相矛盾不应当被引用的意见,无法律依据,本院不予采信。英嘉公司不服,向最高人民法院申请再审。

法院认为:首先,交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,消费者就所购商品房对出卖人享有的债权,有别于普通无担保债权,是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权,在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

其次,根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定(二)》规定之精神,并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述,交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利,因其具有特定性和优先性,故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,因此,出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务,并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

根据《企业破产法》第十八条第一款之规定,管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中,杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项,故对于案涉商品房买卖合同,英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下,英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形,故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》,协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记,并将案涉房屋交付给杨飞。

判决:驳回英嘉公司的再审申请。